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                限競房入市 北京二手房價跌幅創新高

                2019-11-26 05:10:15
                中原地產研究院的數據指出,截至目前,北京限競房網簽數據22794套,均價48731元/平方米,明顯低于全市商品房交易均價。

                時代周報記者  王宏 發自北京

                在一個約500人的限競房購買交流群里,李立(化名)拋出了低價急售二手學區房的消息。

                據李立稱,因需回天津發展,所以打算出售自己位于北京朝陽區的一套學區房。這套房地理位置優越,配套設施完善,對應小學和中學分別是朝陽師范附小和人大附中。

                對于看重北京教育資源的購房者而言,這是一個不錯的選擇,李立給出的價格也令人心動。但群內的購房者對該房源并不熱情。自10月初至今,盡管李立不斷發布廣告,價格也從510萬元下降至490萬元,但這套學區房仍然沒有推銷出去。

                李立的境遇是北京二手房市場清淡的真實寫照。更重要的是,北京大量供應的限競房入市還分流了一批需求。

                限競房是以“限房價,競地價”的方式拍賣土地,然后建成的房屋。自2018年起北京開始限競房項目集中入市,截至今年10月,北京合計供應新建住宅7.8萬套,其中4.76萬套是限競房,占比61%。另一方面,限競房具有價格優勢,在有些地區出現了一二手房價格倒掛的情況,限競房比二手房更具有投資價格和購買價值。

                易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者表示,新房市場供應增加,會給二手房市場帶來一定的分流。

                “此外,還有一些二手房學區資源管控,使得二手房性價比減弱,這時候也會分流一部分需求,進入到新房市場。”嚴躍進還表示。

                不過,也有專家認為限競房影響有限。58安居客房產研究院首席分析師張波對時代周報記者表示,除了區位位置較好的限競房成交迅速之外,偏遠的限競房對二手房的影響較小。

                限競房市場熱銷與滯銷并存

                自2016年下半年以來,北京在土地出讓環節推出了“限房價,競地價”的政策。其中,絕大多數地塊在出讓時規定了“70/90”的政策,即70%的部分建設為90平方米以內的中小戶型,這也是為了調控過快上漲的房價以及滿足剛需。

                由于在土地出讓階段就對房屋售價進行限制,限競房的銷售價格通常低于同區域的市場水平。中原地產研究院的數據指出,截至目前,北京限競房網簽數據22794套,均價48731元/平方米,明顯低于全市商品房交易均價。

                時代周報記者近日走訪了多個限競房銷售樓盤,有樓盤銷售者將價格作為項目的一大優勢宣傳。其中中海寰宇天下的銷售告訴記者,由于是開發商和政府協議拿地,所以公司在利潤上有更大空間。目前該項目銷售均價在每平方米6.3萬元左右,而周圍二手房每平方米的價格都達到7萬元。

                新房與二手房價格倒掛的現象也吸引了不少購房者。一位看房者告訴記者:“限競房有著明顯的政策紅利,從目前北京市土地出讓的情況來看,不限價的地塊越來越多,意味著紅利期快要過去了。選擇交通位置合適的限競房,就算做投資也很劃算”。

                另一位“剛需”看房者對記者表示同樣更傾向于限競房。“二手房繳稅更多,門檻設置也更高,手續繁瑣,還是想買新房。”這位看房者表示。

                根據中原地產研究院的數據顯示,自2018年6月10日起,北京入市的限競房項目合計達到了69個,總計110期,供應住宅套數達到52057套。

                由于大量的限競房集中入市,也造成了庫存積壓。中原地產研究院的數據還顯示,截至11月18日,北京限競房庫存高達2.92萬套,創下了歷史最高值。

                但值得注意的是,熱銷與滯銷并存于北京的限競房市場。一些地理位置優越的項目一經開盤便一搶而空,而有的項目入市數月有余,但仍有大量房源沒有成交。

                記者在走訪中也注意到,不同區域的限競房項目看房者冷熱不均。其中位于大興亦莊的多個項目看房者冷冷清清,但位于石景山西黃村某一即將開盤的項目卻擠滿了購房者。

                中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表示,限競房市場分化非常嚴重,少數位置優秀的項目簽約相對活躍,大部分項目從目前看入市都出現了問題。主要是大量的同質戶型供應,導致限競房去化較困難。

                二手房售價下跌幅度創新高

                根據中原地產研究院的數據,北京入市的限競房項目普遍降價10%左右。一手房的降價促銷,對購房人群產生了分流效應,也開始倒逼部分二手房房東主動進行降價。

                諸葛找房的行情數據顯示,自2018年11月起,北京二手房掛牌價格持續走低,由2018年11月的每平方米6.36萬元,下降至2019年10月的每平方米5.91萬元,且仍沒有抬頭的趨勢。

                北京二手房成交量也在持續下跌。據國家統計局公布的10月70城房價數據顯示,北京二手房均價環比下降0.6%,跌幅居4個一線城市首位。

                易居研究院研究員姚方告訴記者,2019年1月至9月,北京二手房成交量上半年沒有像其他一線城市(比如上海)出現明顯的小陽春,10月成交量環比下跌30.4%。整個市場情緒走低,置業需求不足導致成交量回落,因此議價空間變大。

                記者在貝殼找房網上看到,目前不少待售房源都進行了降價,朝陽公園某三室兩廳甚至直降200萬元。

                諸葛找房APP的數據顯示,11月24日其平臺漲價房源數量為131套,降價房源數量高達1580套。11月22日,降價房源數量一度達到1874套。

                不過,在二手房價格持續下降后,北京二手房成交在近日有所回暖。根據中指研究院的數據,11月18日至11月24日,北京二手房成交面積同比增長24%,是北上廣深四個城市中增速最高的。

                市場回暖也得到中介人員的證實。一位鏈家中介告訴記者,其公司北京近日某天單日成交量達到了500套,他所在的門店在11月23日單日就成交了兩套。

                “不過這也和春節前的一些購房需求有關。有些購房者計劃在春節期間結婚,因此會在返鄉前在北京置業。還有一些人則因年后忙碌而在年前購房”,上述中介這樣告訴記者。

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