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                公募REITs正式啟航,萬億規模將造就哪些投資機遇?

                2020-05-09 14:11:01

                430日晚,中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱通知),明確開展基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點。從200511月中國商務部首次明確提出“開放國內REIT融資渠道”的建議,歷經十幾年的探索嘗試,我國境內公募REITS終于邁出了實質性的一步。

                《通知》明確,我國將率先在基礎設施領域推進公募REITs試點,優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流,收費公路,各類市政工程,以及特定類型的產業園區等,同時也鼓勵網絡信息等新型基建設施。可以看出,和海外成熟市場不同,我國的REITs市場在發端時,將房地產(包括住宅和商業地產)排除在外,而專門服務實體經濟,這也順應了新基建加速落地的需求。

                中金證券認為,結合目前國情,REITs將為新基建項目提供更豐富的資金來源和更低的融資成本。海外經驗看,REITs產品在電信基礎設施、交通物流等領域已有廣泛運用,美國的REITs市場總值約1.3萬億美元,基礎設施領域REITs市值占比達31%,新加坡、日本、香港也有成熟案例。在新基建元年推行基礎設施REITs試點,通過吸引社會資本參與基建項目,將有利于推動新型基礎設施建設長期健康的發展。

                基建公募REITS推出正逢其時

                據中信證券指出,2018年后,我國基建投資的累計值和單月值的同比增長率均出現下降,并在低位保持穩定,主要原因之一就是融資受限。基礎設施建設的推行主體通常為地方政府,近年來隨著地方政府債務規模的擴大,以及國家加強對地方政府融資的管控,基建投資增速逐步放緩,也導致了我國經濟增速下行的壓力增大。

                同時,在全球新冠疫情蔓延對宏觀經濟增長、中小微企業以及就業造成巨大壓力的背景下,推動基建投資對于維持經濟增長和穩定就業顯得尤為重要。

                REITs通過資產證券化的方式,把缺乏流動性的基礎設施存量資產轉化為流動性強的金融產品,不僅可以盤活基建領域存量資產、拓寬基建融資渠道,也能夠降低地方政府杠桿率,有效化解地方債務問題。此外,基建REITs的提出還有利于疏通儲蓄轉化為投資的通道,拓寬社會資本的投資渠道,滿足各類金融市場投資者資產管理的多樣化需求,并在兩方面促進價值發現和資金合理配置。

                招商證券也認為,周期下行疊加疫情或為REITs試點破局提供一定時間窗口;從全球市場看,泛基礎設施包含通訊鐵塔、能源管道、碼頭、收費公路、自用倉庫、數據中心和物流設施等,占REITs市值比例約30%,潛在空間廣闊。

                從《通知》具體內容看,公募REITs此次試點的政策取向性高度明確。即聚焦重點區域、重點行業和優質項目。

                從區域看,優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域,支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

                從行業看,優先支持基礎設施補短板行業,包括倉儲物流、收費公路等交通設施,水電氣熱等市政工程,城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目;鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。

                中金證券認為,REITs有望為基礎設施項目的資金退出提供良好的手段、加速企業的資金周轉、降低投資主體的債務水平,雖然短期來看可能面臨符合標準的項目不足、主體意愿不明確等挑戰,但中長期來看有望為助力基礎設施行業建立“投融管退”的完整閉環。

                哪些版塊有望受益?

                從行業視角觀察,相較于美國的狹義基礎設施REITs,本次試點包含更廣義的基礎設施概念,而倉儲物流、產業園區和信息網絡建設是其中三個重點。

                另外,除了要求基礎設施REITs試點項目需聚焦“重點區域、重點行業”,《通知》還明確了項目同時需要滿足“產生持續穩定的收益和現金流、投資回報良好”,其中PPP項目收入來源應“以使用者付費為主”。

                以倉儲物流業來看,由于國內B2C電商市場的蓬勃發展,催生了現代化物流地產服務的需求,以物流倉儲為底層資產的類REITs也將是國內資產證券化的一個重要方向。REITs的推出有望盤活企業旗下的物流資產,回籠資金,輔助物流主業穩健發展,激發企業發展活力。

                根據中金證券研究,目前物流倉儲成熟的運營模式主要為普洛斯模式,普洛斯是現代物流設施及解決方案開發、運營及基金管理者,是中國擁有最多倉儲物流土地及物流產業園的企業。截至201912月,普洛斯及旗下品牌環普,在43個戰略性的區域市場投資、開發并管理著388個物流園、工業園及科創園,物業總面積達4220萬平方米。

                普洛斯還通過投資、收購、戰略合作等方式和其他企業形成聯盟,迅速擴張,打造出一個分布廣泛的高效物流設施網絡。面向租賃客戶,普洛斯開發了標準設施開發、客戶定制開發和收購回租三項主要服務。

                同樣,也有國內企業在以倉儲物流為核心,提升物流服務效率、完善產業鏈協同上尋找增長點,除普洛斯以外,南山控股、傳化智聯、中儲股份等擁有大量倉儲物流設施的上市企業也備受關注。

                以傳化智聯為例,其在國內首創“公路港”模式而出名,近些年定位于服務產業端的智能物流平臺,在倉儲物流方面,其多年重資產布局的公路港到2019年末,已實現全國布局達到65個,覆蓋27個省市自治區,已獲取土地權證面積1118萬平方米,經營面積368萬平米。除龐大的園區資產外,其園區運營能力也十分突出,根據傳化智聯2019年財報數據,傳化智聯全國公路港物業整體出租率86.5%,入駐企業12048家,年車流量3072萬輛,港內平臺營業額實現491億元。

                結合REITs試點的要求來看,對于像傳化智聯、南山控股這類型的頭部企業,其一方面在線下擁有數量龐大和優質的倉儲物流資產,另一方面,其多年在園區運營方面積累的流量優勢和穩定的現金流回報、物業出租率等都比較契合政策中“產生持續穩定的收益和現金流、投資回報良好”的要求。同時,隨著國內倉儲物流市場需求的增大,頭部的物流企業均有以倉儲物流為核心推進產城融合,深耕重點城市的布局,其強烈的布局意愿或有望進一步通過REITs試點打開直接融資的便利大門,實現規模和效益的均衡快速發展。

                在產業園區方面,海通證券認為,此次政策主要受益工業園區公司和基金管理類公司,如張江高科、華夏幸福、上海臨港、中新集團、南京高科,以及基金管理類公司世聯行、光大嘉寶等。以中新集團為例,公司是中新兩國為合作開發蘇州中新工業園而聯姻打造的園區開發運營平臺,經歷25年的發展,中新蘇州工業園已成為國內標桿,長年位居全國經開區榜首,作為產城融合的代表性企業,圍繞新型城鎮化,形成一、二、三級聯動的全產業鏈集成運營。

                同樣值得關注的是,信息網絡相關的公募REITs也是此次《通知》重點鼓勵行業之一,有分析認為政策將帶動通信行業及IDC企業受益。根據招商證券,IDC現金流比較穩定,且為重資產行業,需要大量資金進行建設和并購,REITs模式有助于提升融資能力,改善資產流動性,從而有助于IDC企業持續擴大機柜規模。海外IDC企業對REITs非常青睞,從全球來看,超30%IDC企業均已成為REITs

                據了解,全球至今已有41個國家或地區推出了REITs制度,覆蓋美洲、歐洲、亞洲、非洲、大洋洲等五個大洲。根據NAREITs數據,截止2018年底,美國REITs市值11236萬億美元,是全球最大的市場。在各國或地區推行REITs的時候,當期的宏觀經濟的運行特點基本是:經濟增速放緩、利率水平較低且預期低位運行、城鎮化率較高。中金公司認為,中國REITs的市值將達到萬億元級別,若未來將商業地產也積極納入,則規模有望突破5萬億元。

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