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                把陷阱變餡餅:公募REITs探路基建“理想國”

                馮珊珊
                2020-05-09 21:18:42
                基建REITs啟航,商業地產公募REITs依然任重道遠,醫養REITs前景幾何?

                “中國REITs呼喚多年,之前并沒有大規模推進的原因主要在于立法。REITs是一種復雜的法律創造,需要立法層面支持,中國至今沒有專門為REITs立法。”璞公英管理合伙人王廣英9日向時代財經表示,“這些年中國監管機關和產(房地產)融(金融)業界已在REITs方向做了很多探索和積累。”

                而今,公募REITs探路基建新邊疆的時機已然來臨。4月30日中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,隨后證監會同步發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)(征求意見稿)》。

                5月8日,中國證券投資基金業協會也組織召開視頻座談會,邀請13家行業機構代表、發改委投資司等負責人參加會議。參會行業機構代表認為,公募REITs是連接產業和資金的有效金融產品,試點推出基礎設施公募REITs對于盤活存量基礎設施資產等有重要意義。

                業內專家指出,雖然公募REITs在商業地產領域受限,但醫養領域REITs卻有可能走上高速發展的快車道。

                基礎設施公募REITs開閘



                “近年來宏觀經濟逐步進入持續下行期,近期又疊加了疫情的嚴重影響,作為逆周期調節和抗擊疫情的需要,決策層在推出財政、貨幣雙寬松的同時,還要以大基建、新基建作為擴大投資來保增長和穩就業的最重要的抓手之一。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向時代財經表示。

                公募基金.jpg

                柏文喜認為,基礎設施的資產流動性是基礎設施領域可投資性的重要條件。此時正式啟動基礎設施領域公募REITs試點工作,可賦予基礎設施資產以較高的流動性,旨在打開投資退出通道,在激活基礎設施領域沉淀的存量資產的同時,以提升基礎設施資產的流動性,推動多方面資源和投資進入基礎設施領域,支持和配合大基建、新基建建設。另外,也可以以資本市場規范來倒逼基礎設施投資建設和運營的市場化、規范化和行業可持續發展。

                “相對而言,基礎設施領域的資產權屬清晰、現金流相對穩定且具備長期增長趨勢,通過結構性的安排可以實現相對于商用物業收益率而言更高的收益水平,所以更加適合發行權益類或者收益支持類的REITs產品,以匯集更多的社會資金投入基建領域。”柏文喜表示。

                柏文喜認為,“公募REITs試點的推出有望成為運作我國巨量存量基建資產的工具,為基建發展打開新的空間,豐富資產管理市場產品類型,促進投資者參與不動產投資的形式多樣化。此外,也有利于為基建行業提供長期穩定資金,提升基建企業的直接融資比例,進一步去杠桿。”

                北京大學光華管理學院院長劉俏認為,REITs本質上是將成熟不動產物業在資本市場進行證券化;既具有金融屬性,又具有不動產屬性。

                “通過REITs發展,可以把基礎設施投資形成的資產和房地產資產的存量部分,還有未來大量的增量部分作為底層資產,納入到市場化的資源配置體系里面來。通過對它們進行合理的估值、定價、發行、二級市場交易,實現價格發現。”

                “從這個角度講,我們認為REITs是未來中國金融供給側改革最重要的抓手之一。”劉俏表示。

                在基金業協會座談會上,與會者就公募基金管理人在基礎設施公募REITs業務中承擔的角色、交易結構設計、國內外公募REITs的異同、稅收影響等進行了深入交流。他們希望監管機構能盡快出臺相關配套細則,推動有關部門解決公募REITs稅收等問題。

                商業地產公募REITs任重道遠

                隨著基礎設施領域公募REITs試點工作的正式啟動,也引發了業界對于中國商業地產領域開放公募REITs的多方聯想。

                正如一些行業人士所言,中國房地產行業如同基礎設施領域一樣沉淀了大量的持有型資產,亟需通過REITs來改善資產流動性提升資產價值和提升此類資產的可投資性,也為中小投資人和普通人士進入商業地產投資領域打開方便之門。

                令人質疑的是,為什么多年以來,商用物業的資產證券化卻只局限于很少的個案,無法得到廣泛推廣呢?

                “租金收益率相對太低了。現在中國內地商用物業的平均收益率已經跌破2%了,連同期銀行貸款利率一半兒都不到,發了產品誰會買呢?”柏文喜表示。

                “土地出讓和規劃是政府控制的,強制性的規劃造成了商業地產供應的超前與過量,拉低了租金水平。”柏文喜認為,市場上無風險利率相對于商用物業的租售比來說過高,導致商用物業的資產證券化在商業邏輯上難以成立。

                “金融的準入管制(牌照)與價格管制(利率)整體抬高了無風險利率水平,導致商業地產的租金收益率過低,面對遠遠高出這一收益率的無風險利率,投資者自然就不會去買REITs產品了。”柏文喜表示。與此同時,雙重征稅的問題也讓本來就過低的商用物業投資收益率雪上加霜。

                “商業地產公募REITs實際上很難普遍實施。寥寥無幾的房地產REITs產品,更多的是局限于可以進行結構化安排的公租房、保障房以及長租公寓等領域,而完全市場化的不動產領域只能作為少數個案。”柏文喜認為,要依靠REITs來解決房企的資金困擾,“目前尚不具備廣泛性意義。”

                但是,“公募REITs是現在可以值得期待的房地產領域內不多的幾種金融創新之一,對盤活商業地產資產存量和引導更多的資源進入商用物業投資領域具劃時代的意義,對商業地產行業的推動作用也將是不言而喻的。”柏文喜表示。

                醫養REITs前景可期

                “老齡化社會在逼近,養老產業近年在國內已成熱門話題。但喧囂者眾、實干者少。實際投資和運營的機構中,真正做出模式并賺錢的,又少之又少。”璞公英管理合伙人王廣英向時代財經表示。

                “醫院屬重資產投資,粗略估算,醫院初始投資中,約有一半是物業投資。”據王廣英介紹,在美國,醫養REITs是與醫療大健康緊密相關的另一種業態。“這種業態一定程度上歸類為金融,但其與醫療大健康緊密相關,以康復、醫院及養老等醫養業態為產業基礎,是研究美國醫療大健康業態不能忽視的一種存在。”

                “美國很多醫養企業可以基于此制度將其物業剝離給專業醫養地產投資機構,自身一定程度上輕資產運營,從而將醫院和養老院投資者和運營者從物業投資中解脫出來、促進醫養產業資源的合理配置和發展。”

                “這是美國資本市場發達和專業化社會分工細化的標志,對中國醫療產業、養老產業、地產業發展,有借鑒意義。”王廣英指出,美國醫養REITs頭部機構普遍盈利,股息率都比較高。在連年收益比較穩定的基礎上,美國醫養REITs是機構投資者的重要投資配置選擇。

                同時,美國REITs對個人投資者也是非常好的投資選項,年化5%左右的投資回報、且隨時可拋售回收最初投資、以大量成熟物業為資產基礎(保險并防通脹),讓REITs產品相比企業股權投資和銀行儲蓄,既穩健、亦有抗風險而合適的收益,對個人亦屬不錯的投資選擇。

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                “我國醫養REITs,想象空間很大,但知易行難。”王廣英認為,主要問題在于:中國公立醫院/養老院的物業很多產權并不清晰,這是公立醫院/養老院物業打包上市的最大障礙;而民營醫院/養老院很多規模比較小,物業租賃較多,且主營業務層面并不夠穩定,“這是民營層面物業資產證券化的障礙。”

                “中國醫養REITs比較可能的成功項目,應該來自類似泰康這樣的企業,自己大量拿地、自建和運營醫院和養老機構、物業產權相對清晰,相對適合來整合和發行REITs。”王廣英認為,中國現在已有不少高端養老機構,服務對象是中國高端養老人群,其定位有些類似美國的布魯克代爾,這部分高端養老的基礎物業,在土地性質和權屬清晰無瑕疵的前提下,待養老產業運營層面成熟并產生正現金流。

                “可以考慮將這些養老地產進行證券化,成為中國真正的養老REITs,給中國投資者提供養老REITs選項、給需要養老的高端人士提供可以對沖的養老投資產品、也給這些產業的最初投資方提供退出通道。”王廣英表示。

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