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                廈門祭“限漲令”背后:這些城市為何都選擇房價年漲幅不超5%?

                謝中秀
                2020-11-24 01:59:13
                根據中指研究院百城價格指數,2020年10月份,廈門市新建商品住宅平均價格為28896元/平方米,僅次于深圳(54512元/平方米)、上海(49421元/平方米)和北京(43307元/平方米),位居全國第四;超過了杭州(27822元/平方米,位居全國第五),以及一線城市廣州(22703元/平方米,名列全國第八)。

                時代周報特約記者 謝中秀 發自北京

                廈門祭出“限漲令”。

                此前2天,11月16日,廈門市住房保障和房屋管理局發布關于《廈門市住房發展規劃(2021―2025年)》(公示稿),明確提出:新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%。

                11月23日,廈門市住房保障和房屋管理局工作人員回應時代周報記者表示:將從三個方面實行、保證未來五年,廈門市新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%。“具體包括:一是拍地,廈門將執行‘限房價’‘競地價’的大原則,保證廈門未來不會頻現高價新房;二是供應,廈門將加大商住用地的供應,平衡供需關系;三是綜合施策,以限購、限售等政策堅決杜絕投機炒房。這些綜合政策,未來也會長線實施。”上述工作人員介紹道。

                易居研究院副院長、房產專家楊紅旭分析廈門近年房價時指出:“從2006年1月到2020年7月,廈門新房房價的平均漲幅是7%。但有明顯的階段性,2016―2017年上半年,廈門房價上漲尤為明顯。如今明顯回落,從2017年以來,廈門房價月度同比漲幅一直低于5%。”

                “廈門樓市存在比較明顯的島內、島外差異。廈門房價高,主要是受島內房價高的影響。通過增加土地供應,合理布局供地區域及不同區域供地類型、數量,廈門要控制新房漲幅不超過5%,還是比較容易達到的。”廈門資深地產專家葉旭端在接受時代周報記者采訪時認為。

                無獨有偶,此前,蘇州、深圳、武漢、東莞等地都曾提出過,新房或二手房房價的漲幅不得超過5%。

                廈門“綜合實力優秀”

                “廈門房價是全國第四高,僅次于深圳、北京、上海。但是從經濟和產業的角度來說,廈門的表現并不領先。”11月20日,廈門市民蔡先生向時代周報記者直言。

                根據中指研究院百城價格指數,2020年10月份,廈門市新建商品住宅平均價格為28896元/平方米,僅次于深圳(54512元/平方米)、上海(49421元/平方米)和北京(43307元/平方米),位居全國第四;超過了杭州(27822元/平方米,位居全國第五),以及一線城市廣州(22703元/平方米,名列全國第八)。

                但與強勁的房價表現相比,廈門的經濟成績單則相對平淡。

                廈門是福建省副省級市、計劃單列市,亦是經濟特區。據《廈門市2019年國民經濟和社會發展統計公報》,2019年全年,廈門實現地區生產總值(GDP)5995.04億元,在全國位列第33位,在福建省內不及泉州和福州。在人口方面,根據廈門市統計局公開資料,截至2019年年末,廈門全市常住人口429萬人。此前據國家統計局地區數據,截至2018年年末,廈門市年末總人口在統計范圍內的36個城市中,排在第31位。

                葉旭端在接受時代周報記者采訪時解釋:“很多人動輒拿廈門GDP說事,但事實上廈門的人均GDP、地均GDP均位于全國前列。而且廈門的城市基本面也不差,是特區城市、海峽兩岸核心城市,氣候好、營商環境好、有包容性,屬于可能某一項并不突出,但綜合實力優秀的城市。”

                同時,廈門也具備相當的人口吸引力。葉旭端分析:“廈門是閩南語系城市,閩南人的經濟實力在全國是排得上號的。支持廈門房價的不是只有廈門本地人。從數據看,2019年,廈門市常住人口凈流入為18萬人。”蔡先生的印象與葉旭端的判斷一致:“福建省內城市尤其是廈門旁邊的漳州人、泉州人,都愿意到廈門來買房。”

                5%的秘密

                廈門房價繼2016年、2017年快速上漲后,這兩年進入平穩期。

                根據國家統計局《2019年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數據,2019年12月,廈門新建商品住宅銷售價格同比僅上漲3.9%;回溯2018年,則同比2017年還下跌0.4%。2020年前10個月,廈門新建商品住宅銷售價格同比漲幅始終保持在1.9%―4.4%之間,尤其7月、8月、9月三個月下滑明顯,同比漲幅分別為2.4%、1.9%和2.8%。

                “按照廈門現在這走勢,即使不限制漲幅,估計也不會大漲。”廈門市民朱先生認為。“這幾年廈門也在調控,包括限購、限售、限價等,房價漲幅肯定沒有以前大了。”廈門市某樓盤銷售經理陳林(化名)表示。

                雖說如此,房價“限漲5%”的政策還是要看執行力。

                “房價漲幅控制只是個目標。實際上受影響的因素很多,比如宏觀經濟、大環境的上漲趨勢等。這些因素,城市本身很難控制。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據組組長鄒琳華在接受時代周報記者采訪時分析。廈門市一名房地產從業人員直接表示:“之前深圳也提出限制房價漲幅,但今年二手房市場依舊火熱。”

                時代周報記者梳理發現,廈門不是第一個為房價漲幅立下“軍令狀”的城市。早在2019年5月,漲勢過勁的蘇州就曾以座談會的方式提出:“2019年房價漲幅不超過5%”;2019年12月,深圳市住建局也在接受媒體采訪時表示:“2019年二手房整體房價指數年增幅不能超過5%。”

                此外,武漢也曾傳出擬規定“2019―2021年全市新建商品住房、二手住房價格漲幅不高于5%”的消息。東莞則發布過正式通知,要求開發企業在取得預售180天后,可以申請調整價格,但調高幅度不得超過5%。

                各地為何均選擇5%這一幅度?

                廈門市住房保障和房屋管理局工作人員對此解釋道:“在制定漲幅標準時,我們依據的是‘房價漲幅原則上不超過人均可支配收入的增長’這一準則。而根據統計局數據,我們每年人均可支配收入增長幅度是超過5%的,所以我們將房價漲幅的限制定在5%以內,以保障人均可支配收入的增長快于房價增長。”

                時代周報記者查閱國家統計局數據發現,2019年全國居民人均可支配收入30733元,比上年增長8.9%,扣除價格因素,實際增長5.8%。同時,根據國家統計局福建調查總隊數據,2019年,福建全體居民人均可支配收入35616元,比上年增長9.1%,扣除價格因素,實際增長6.3%。5%的漲幅,的確低于廈門人均可支配收入漲幅。

                但更多觀點認為,5%的漲幅與房貸利率有關。廈門市一位房地產從業人員直言:“5%的漲幅正好夠利息,買房不會倒貼銀行錢。”鄒琳華也認為:“5%的漲幅大概率是與房貸利率有關。5%的年漲幅,可以保障居民買房有合理的收益。”

                一“限”無法了之

                從最終結果來看,深圳和蘇州都沒有完成既定目標。

                據國家統計局《2019年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數據,2019年12月,深圳二手房價格同比增長7.8%,遠超過5%的限制漲幅。蘇州的房價數據未被列入國家統計局的這份70城房價,但據安居客、中指研究院等數據,2019年,蘇州新房、二手房漲幅均逾5%—按照安居客數據,2019年12月蘇州新房均價為27500元/平方米,同比增長5.8%,二手房均價為19600元/平方米,同比上漲15.9%;中指研究院百城價格指數則顯示,2019年12月,蘇州新房均價為17214元/平方米,同比漲幅為7.5%。

                “真要做到保持房價大體平穩,需要城市提前應對、采取有效措施,且需要真正落實城市主體責任,并且確定有效的賞罰機制。”鄒琳華表示。

                “在房地產市場的調節中,行政手段可以快速達到調控目標,也能為后續多手段調節爭取時間,但是以我們的既往觀察和經驗來看,這種方式有其弊端,一旦行政手段撤出,市場也很容易快速反彈。”合碩地產機構首席分析師郭毅在接受時代周報記者采訪時表示。

                郭毅建議:“房價的調控還是應該采取更加市場化的方式。比如調節供需的比例,一手抓增加商品住宅市場的供應,一手抓控制需求的快速增長;比如利用限購、限貸等行為,適當收緊‘房票’。”

                時代周報記者了解到,廈門為此已作出配套安排。根據《廈門市住房發展規劃(2021―2025年)》(公示稿),廈門提出新增住房38萬套,其中商品住宅12萬套,保障性住房供應量約10萬套、市場化租賃房供應量約10萬套(間)、新建安置房供應量約6萬套。

                即便如此,“限漲”房價后,還有一系列的“套路”等著買房客。

                “政府一限價,開發商自然有賣你高價的套路。比如裝修、綁定車位等。”陳林直言。同時,房屋質量問題或許也將隨之而來。“如果拿地價格和政府限制的銷售價格之間空間太小,開發商只能在這狹窄的利潤空間中做文章,為了保證盈利,就會去節約建筑成本、做減配,難免影響日后質量。”廈門市另一位房地產行業從業人員表示。

                “現在廈門新房也有限價政策。在限價條件下,開發商為了獲得利潤,已經在使用綁定車位進行銷售的模式。”陳林透露。

                如此看來,“控房價”并不是一道簡單的命題。“限漲令”正式生效后,如何執行、如何查漏補缺,仍需調控政策長期關注。

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